魏李霞
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魏李霞律师亲办案例
房屋租赁合同纠纷
来源：魏李霞律师
发布时间：2018-11-15
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原告贵阳欣阳某某有限公司（以下简称欣阳某某公司）与被告余某某房屋租货合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告欣阳某某公司的法定代表人廖某某及其委托诉讼代理人魏李霞、被告佘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，自2009年7月22日起，原告将其所有的位于贵阳市云岩区某街21号5门面一间出租给被告经营。2014年7月21日，原被告再次对该房屋签了《租赁合同》，合同约定租赁期限为2014年7月21日起至拆迁为止，租金每月3200元，半年一次支付租金。被告已支付租
金至2017年11月22日。2017年12月19日，被告收到原告《解除租赁关系通知书》，内容为双方签订的《租货合同》约定租货期限为2014年7月21日起至拆迁为月3200元，半年一次支付租金。被告已支付租金至2017年11月22日。2017年12月19日，被告收到原告《解除租赁关系通知书》，内容为双方签订的《租货合同》期限为2014年7月21日至拆迁为止（拆迁时间：2014年11月4日），租赁期限早已届满，原告已于2017年12月11日通知从2018年1月1日起给被告30日的撤迁时间，现再
次通知解除租赁关系，于2018年2月1日前返还租货房屋逾期不履行，原告将依法提起诉讼。
另查明，2014年11月4日，贵阳市云岩区人民政府作出《云岩区人民政府关于某片区某某汽车零部件厂城市户区改造项目规划范围内国有土地上房屋征收的决定》（云府发［201457号）和《云岩区人民政府房屋征收决定公告》（云府发［2014］57号），征收范围为某片区贵阳某某汽车零部件厂城市帮户区改造项目地块规划范围内房屋，征收部门云岩区国有土地上房屋征收管理局。涉案房屋在该征收范围内。
上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《租货合同》收款收据、《解除租货关系通知书》、《云岩区人民政府关于某区某某汽车零部件厂城市户区改道项目规划范围内国有土地上房屋征收的决定》、《云岩区人民政府房屋征收决定公告》、照片、房产登记信息、身份信息、工商登记信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院子以采信。
本院认为，租货合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《租賃合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除的条件成就时，解除权人可以解除合同”。合同约定租赁期限自2014年7月21日起至拆迁为止，2014年11月4日，贵阳市云岩区人民政府对包括涉案房屋在内的范围进行征收，意味着涉案房屋即启动了征收拆近，合同约定解除条件已具备，被告主张拆迁时是指达成《房屋征收补偿方案》或《承租户清退补偿、补助方案》或强制拆迁决定时，系对国有土地上房屋征收相关内容理解不当，本院不予采纳。2017年12月19日，被告收到原告《解除租货关系邇知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定
异议期间，在解除合同或者債务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，被告如对该2017年12月19日《解除租关系通知书》有异议，但未在上述规定的3个月内向人民法院起诉，故合同解除的效力已经形成，双方签订的《租货合同》已于2017年12月19日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解
除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求賠偿损失”。租赁合同解某金马街21号5幢房屋勝空撤离并返还原告的主张，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租货合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有勝房义务的次承租人支付逾期勝房占有使用费的，人民法院应子支持”。结合本案，原、被告的租赁合同解除之前原告的损失为租金，解除之后所产生的损失应为房屋占有使用费，被告
一、确认原告费阳欣阳商贸有限公司与被告余桂良于2014年7月21日签订的《租货合同》已于2017年12月19日解除；
二、被告余某某自本判决生效之日起十日内向原告贵阳欣阳某某有限公司腾空撤离并返还位于贵州省贵阳市云岩区某街21号5幢的房屋； 三、被告余桂良自本判决生效之日起十日内支付原告费阳欣阳商贸有限公司位于贵州省贵阳市云岩区某街21号5幢房屋的占有使用费（自2018年1月1日起，按3200元／月的标准计算至空搬离并返还该房屋之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉论法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费520元，减半收取计260元，由被告余某某负担（案件受理费已由原告预交，被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
原告欣阳某某公司向本院提出诉请求：1．解除原告和被告之间的房屋租货关系：2．被告将位于贵阳市云岩区某街21号5幢房屋勝空搬离并返还原告：3．被告支付拖欠原告的租金28800元（从2018年1月暂计至起诉之日）：4．诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告将位于贵阳市云岩区某街21号门面一间（5幢）出租给被告，于2014年7月21日双方签订了《租货合同》，合同约定租赁期限为2014年7月21日至拆迁为止，租用面积50m，租金每月3200元，半年收。因涉案房屋2014年11月4日涉及征收，租赁期限早已届满。原告多次与被告协商解除租货关系，空并搬离返还房屋，但被告一直占用拒不返还。原告于2017年12月13日再次通知被告在接到通知10日内腾空房屋并返还原告，被告自此停止支付租金，至今仍占有房屋。原告经多次催告未果，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判令如前所述。
被告余某某良辩称：1．原告与被告之间签订的租货合同约定期限是2014年7月21日至拆近时止，前述期问应是指达成《房屋征收补偿方案》或《承租户清退补偿、补助方案》或强制拆迁决定时止；2．原告与被告之间的合同并未届满，被告享有对租赁房屋的占有和使用权，待前述1中的条件成就时，被告将按照约定或法律规定履行勝房义务；3．针对被告的补偿、补助问题，2018年2月1日通过切断被告门面的电源以及采取断水方式妨碍被告正常经营活动（经电话联系供电、供水部门，正式断水、断电并非供电、供水部门行为）原告也曾于2018年2月6日与被告进行电话沟通达成了ロ头协议，但事后原告拒不履行协议内容，说明被告并非不同意给付租金，而是原告拟通过提前解除与被告之间的租货合同，企图侵占被告应得的承租户清退补偿等款项的目的。经审理查明，自2009年7月22日起，原告将其所有的位于贵阳市云岩区某街21号5门面一间出租给被告经营。2014年7月21日，原被告再次对该房屋签了《租赁合同》，合同约定租赁期限为2014年7月21日起至拆迁为止，租金每月3200元，半年一次支付租金。被告已支付租
金至2017年11月22日。2017年12月19日，被告收到原告《解除租赁关系通知书》，内容为双方签订的《租货合同》约定租货期限为2014年7月21日起至拆迁为月3200元，半年一次支付租金。被告已支付租金至2017年11月22日。2017年12月19日，被告收到原告《解除租赁关系通知书》，内容为双方签订的《租货合同》期限为2014年7月21日至拆迁为止（拆迁时间：2014年11月4日），租赁期限早已届满，原告已于2017年12月11日通知从2018年1月1日起给被告30日的撤迁时间，现再
次通知解除租赁关系，于2018年2月1日前返还租货房屋逾期不履行，原告将依法提起诉讼。
另查明，2014年11月4日，贵阳市云岩区人民政府作出《云岩区人民政府关于某片区某某汽车零部件厂城市户区改造项目规划范围内国有土地上房屋征收的决定》（云府发［201457号）和《云岩区人民政府房屋征收决定公告》（云府发［2014］57号），征收范围为某片区贵阳某某汽车零部件厂城市帮户区改造项目地块规划范围内房屋，征收部门云岩区国有土地上房屋征收管理局。涉案房屋在该征收范围内。
上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《租货合同》收款收据、《解除租货关系通知书》、《云岩区人民政府关于某区某某汽车零部件厂城市户区改道项目规划范围内国有土地上房屋征收的决定》、《云岩区人民政府房屋征收决定公告》、照片、房产登记信息、身份信息、工商登记信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院子以采信。
本院认为，租货合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《租賃合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除的条件成就时，解除权人可以解除合同”。合同约定租赁期限自2014年7月21日起至拆迁为止，2014年11月4日，贵阳市云岩区人民政府对包括涉案房屋在内的范围进行征收，意味着涉案房屋即启动了征收拆近，合同约定解除条件已具备，被告主张拆迁时是指达成《房屋征收补偿方案》或《承租户清退补偿、补助方案》或强制拆迁决定时，系对国有土地上房屋征收相关内容理解不当，本院不予采纳。2017年12月19日，被告收到原告《解除租货关系邇知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定
异议期间，在解除合同或者債务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，被告如对该2017年12月19日《解除租关系通知书》有异议，但未在上述规定的3个月内向人民法院起诉，故合同解除的效力已经形成，双方签订的《租货合同》已于2017年12月19日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解
除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求賠偿损失”。租赁合同解某金马街21号5幢房屋勝空撤离并返还原告的主张，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租货合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有勝房义务的次承租人支付逾期勝房占有使用费的，人民法院应子支持”。结合本案，原、被告的租赁合同解除之前原告的损失为租金，解除之后所产生的损失应为房屋占有使用费，被告
的租金已交至2017年11月22日，原告主张自2018年1月1日之日起的租金和房屋占有使用费按双方约定的租金3200元／月计付至被告腾空涉案房屋交付给原告之日止，符合法律规定，本院子以支持。
另，被告余某某关于因原告断水断电，无法经营、无法生活，先赔偿停产停业损失，再搬离涉案房屋的意见，其一，被告主张赔偿损失非本案审查范围；其二，先赔偿，再搬离房屋于法无据。该辩解意见，本院不子采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十ニ条规定，判決如下：一、确认原告费阳欣阳商贸有限公司与被告余桂良于2014年7月21日签订的《租货合同》已于2017年12月19日解除；
二、被告余某某自本判决生效之日起十日内向原告贵阳欣阳某某有限公司腾空撤离并返还位于贵州省贵阳市云岩区某街21号5幢的房屋； 三、被告余桂良自本判决生效之日起十日内支付原告费阳欣阳商贸有限公司位于贵州省贵阳市云岩区某街21号5幢房屋的占有使用费（自2018年1月1日起，按3200元／月的标准计算至空搬离并返还该房屋之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉论法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费520元，减半收取计260元，由被告余某某负担（案件受理费已由原告预交，被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
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律师信息
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律师姓名：魏李霞
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执业律所：贵州北斗星律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：15201*********832
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